Świadectwo charakterystyki energetycznej musisz zapewnić wtedy, gdy sprzedajesz albo wynajmujesz dom lub mieszkanie. Potrzebujesz go też przy zakończeniu budowy domu. Wyjątki obejmują m.in. zabytki, domy używane najwyżej 4 miesiące w roku i budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m². Jeśli po prostu mieszkasz u siebie, nic nie musisz zamawiać.
1Czy potrzebujesz świadectwa
2Do kiedy ważne jest Twoje świadectwo
3Wskaźniki do ogłoszenia sprzedaży lub najmu
Art. 13 wymienia 5 wskaźników. Skopiuj wzór i przepisz wartości ze swojego świadectwa.
Sprzedaż, najem i odbiór domu
Zasady opisuje ustawa o charakterystyce energetycznej budynków (tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 101). Według art. 3 ust. 1 właściciel lub zarządca zapewnia świadectwo dla budynku albo lokalu sprzedawanego, wynajmowanego oraz przy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Ten sam obowiązek ma osoba ze spółdzielczym lokatorskim prawem do mieszkania.
Kiedy kończysz budowę, Prawo budowlane (art. 57 ust. 1 pkt 6a) każe dołączyć kopię albo wydruk świadectwa do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub do wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Ustawa niczego nie wymaga natomiast od kogoś, kto w swoim domu mieszka i nie planuje go sprzedać ani wynająć. Jeśli dopiero zaczynasz, przejrzyj też, jak wygląda budowa domu w pigułce.
Wyjątki, które zwalniają z obowiązku
Art. 3 ust. 4 wyłącza z obowiązku kilka rodzajów budynków. Dla właściciela domu liczą się przede wszystkim cztery:
- budynek chroniony na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,
- budynek mieszkalny przeznaczony do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku, czyli typowy dom letniskowy,
- budynek wolnostojący o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²,
- budynek gospodarczy bez instalacji zużywających energię (instalacja oświetlenia wbudowanego się nie liczy).
Wyjątek dla małego budynku dotyczy tylko budynku wolnostojącego. Mieszkanie w bloku nie korzysta z niego, nawet jeśli ma mniej niż 50 m². Nie skorzysta też dom w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej.
Osobna zasada dotyczy domu o powierzchni zabudowy do 70 m², budowanego na zgłoszenie na własne potrzeby mieszkaniowe (art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego). Przy zawiadomieniu o zakończeniu takiej budowy świadectwa nie dołączasz (art. 57 ust. 1bb). Jeśli jednak później ten dom sprzedasz albo wynajmiesz, obowiązek wraca, chyba że zadziała któryś z wyjątków.
Ważność 10 lat i utrata ważności po robotach
Świadectwo jest ważne przez 10 lat od dnia sporządzenia (art. 14 ust. 1). Datę sporządzenia znajdziesz na dokumencie, a w narzędziu powyżej policzysz, ile czasu jeszcze zostało.
Te 10 lat to górna granica. Art. 14 ust. 2 mówi, że świadectwo traci ważność wcześniej, jeżeli po robotach budowlano-instalacyjnych zmieniła się charakterystyka energetyczna budynku lub lokalu. Ustawa nie wylicza tych robót. Wskazówką jest art. 4 ust. 2: świadectwo uwzględnia parametry konstrukcji, instalacji i źródła ciepła.
Docieplenie albo wymiana źródła ciepła mogą więc zmienić charakterystykę, a wtedy przed sprzedażą lub najmem potrzebne jest nowe świadectwo. Jeśli planujesz takie zmiany, zobacz też, czym dom pasywny różni się od energooszczędnego i jak wybrać okna z dobrą izolacją termiczną.
Ogłoszenie, notariusz i kto wystawia świadectwo
Zamów świadectwo przed wystawieniem ogłoszenia. Art. 13 wymaga, by w ogłoszeniu lub reklamie sprzedaży albo najmu podać 5 wskaźników: roczne zapotrzebowanie na energię użytkową, końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii w zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową wielkość emisji CO2. Ten obowiązek ma też biuro nieruchomości działające na zlecenie właściciela.
Przy sprzedaży świadectwo przekazujesz nabywcy podczas sporządzania aktu notarialnego, a przy najmie najemca dostaje kopię albo wydruk w dniu podpisania umowy (art. 11 ust. 1). Żaden z nich nie może zrzec się tego prawa. Notariusz odnotowuje przekazanie w akcie, a gdy świadectwa nie ma, poucza o karze grzywny.
Za nieprzekazanie świadectwa grozi grzywna (art. 41 ust. 1 pkt 3). Tej samej karze podlega osoba działająca w imieniu właściciela, np. pośrednik. Ustawa nie podaje wysokości grzywny, sprawy toczą się według Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.
Świadectwa nie sporządzisz sam. Robi to osoba wpisana do wykazu osób uprawnionych w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków, a właściciel ani zarządca budynku nie mogą tego zrobić (art. 16 i 16a). Każde świadectwo dostaje numer w tym rejestrze, a wykaz świadectw i wykaz osób uprawnionych są udostępniane w Biuletynie Informacji Publicznej ministerstwa.
