Dom jednorodzinny ma dwie obowiązkowe kontrole okresowe. Co najmniej raz w roku sprawdzasz przewody kominowe i instalację gazową, a co najmniej raz na 5 lat stan techniczny całego domu razem z badaniem instalacji elektrycznej i piorunochronnej. Obowiązek ma właściciel albo zarządca domu, a nie firma, która go budowała. Reszta to kwestia tego, kto podpisze protokół i jak pilnować terminów.
- Prowadzić książki obiektu budowlanego, także dla garażu i budynku gospodarczego w zabudowie jednorodzinnej (art. 60b ust. 2 pkt 1).
- Zlecać corocznej kontroli elementów domu narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a w związku z ust. 2 pkt 1). Kominy i gaz zostają.
- Robić przeglądów dwa razy w roku, do 31 maja i do 30 listopada. Dotyczą budynków o powierzchni zabudowy ponad 2000 m² (art. 62 ust. 1 pkt 3).
Kto może zrobić kontrolę
| Kontrola | Jak często | Kto może zrobić | Przepis |
|---|---|---|---|
| Przewody dymowe oraz grawitacyjne spalinowe i wentylacyjne | co najmniej raz w roku | mistrz w rzemiośle kominiarskim albo osoba z uprawnieniami budowlanymi odpowiedniej specjalności | art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c, ust. 6 |
| Przewody z ciągiem wymuszonym pracą urządzeń mechanicznych | co najmniej raz w roku | osoba z uprawnieniami budowlanymi odpowiedniej specjalności | art. 62 ust. 6 pkt 2 |
| Instalacja gazowa | co najmniej raz w roku | osoba z kwalifikacjami do dozoru nad eksploatacją instalacji gazowych albo z uprawnieniami budowlanymi | art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c, ust. 4 i 5 |
| Stan techniczny i przydatność do użytkowania domu, estetyka i otoczenie | co najmniej raz na 5 lat | osoba z uprawnieniami budowlanymi odpowiedniej specjalności | art. 62 ust. 1 pkt 2, ust. 4 |
| Instalacja elektryczna i piorunochronna (w ramach kontroli 5-letniej) | co najmniej raz na 5 lat | osoba z kwalifikacjami do dozoru nad eksploatacją urządzeń energetycznych albo z uprawnieniami budowlanymi | art. 62 ust. 1 pkt 2, ust. 5 |
| Bezpieczne użytkowanie po silnym wietrze, intensywnych opadach, pożarze, powodzi i innych zdarzeniach z art. 61 pkt 2 | za każdym razem, gdy wystąpią | osoba z uprawnieniami budowlanymi odpowiedniej specjalności | art. 62 ust. 1 pkt 4, ust. 4 |
Co musi zawierać protokół z kontroli
Datę kontroli, imię i nazwisko osoby kontrolującej z numerem i specjalnością uprawnień oraz jej podpis, dane właściciela, określenie budynku, zakres kontroli, ustalenia i wykryte nieprawidłowości, zalecenia z terminem wykonania oraz zalecenia z poprzednich protokołów, których nie wykonano (art. 62a). Przy następnej kontroli sprawdza się wykonanie wcześniejszych zaleceń (art. 62 ust. 1a). Niedopełnienie obowiązku kontroli z art. 62 ust. 1 pkt 1 do 4a podlega karze grzywny (art. 93 pkt 8).
Co roku: kominy i gaz
Roczna kontrola wynika z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c i obejmuje instalację gazową oraz przewody kominowe: dymowe, spalinowe i wentylacyjne. Przewody wentylacyjne też się liczą, więc kontrola dotyczy Cię nawet wtedy, gdy w domu nie ma kominka ani kotła.
Jeśli palisz w kominku, coroczny przegląd nie zastąpi bieżącej obsługi. Tej dotyczy osobny tekst o prawidłowym czyszczeniu kominka. Kontrola z ustawy dotyczy stanu technicznego przewodów i jest potwierdzana protokołem.
Ustawa mówi „co najmniej raz w roku”, ale nie podaje konkretnego dnia. Najprościej trzymać się rytmu: następna kontrola najpóźniej rok po poprzedniej. Tak też liczy kalendarz powyżej, który od razu pokazuje, czy jesteś w terminie, i pozwala pobrać daty do kalendarza w telefonie.
Gazu i kominów nie musisz sprawdzać tego samego dnia. To dwie osobne kontrole, które mogą wykonać różne osoby, więc każda ma własny termin.
Co 5 lat: stan domu i pomiary elektryczne
Druga kontrola z art. 62 ust. 1 pkt 2 jest szersza. Obejmuje stan techniczny i przydatność domu do użytkowania, jego estetykę oraz otoczenie. W jej ramach bada się też instalację elektryczną i piorunochronną: sprawność połączeń, osprzęt, zabezpieczenia, ochronę przed porażeniem, oporność izolacji przewodów i uziemienia. To pomiary, a nie oględziny gniazdek.
Stan techniczny i estetykę ocenia osoba z uprawnieniami budowlanymi, a pomiary elektryczne może wykonać także ktoś z kwalifikacjami dozorowymi. Możesz więc umówić dwie wizyty albo jedną, jeśli wykonawca ma oba rodzaje uprawnień. Pilnuj, żeby każdy zakres miał protokół z datą, bo od niej liczysz kolejne 5 lat. Jeśli dopiero planujesz okablowanie albo jego wymianę, zajrzyj do poradnika, jak założyć w domu instalację elektryczną.
Jest jeszcze kontrola bez stałego terminu. Art. 62 ust. 1 pkt 4 wymaga sprawdzenia bezpieczeństwa domu za każdym razem, gdy uszkodzą go albo zagrożą mu zdarzenia z art. 61 pkt 2, na przykład wyładowania atmosferyczne, silny wiatr, intensywne opady, pożar czy powódź.
Kto ma prawo podpisać protokół
Zasada ogólna z art. 62 ust. 4 jest taka, że kontrole przeprowadzają osoby z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności. Ustawa robi jednak dwa ważne wyjątki.
Instalację gazową, elektryczną i piorunochronną może sprawdzić także osoba z kwalifikacjami wymaganymi przy dozorze nad eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci energetycznych lub gazowych (art. 62 ust. 5).
Przewody dymowe oraz grawitacyjne przewody spalinowe i wentylacyjne kontroluje mistrz w rzemiośle kominiarskim albo osoba z uprawnieniami budowlanymi (art. 62 ust. 6). Inaczej jest z przewodem, w którym ciąg wymusza wentylator lub inne urządzenie mechaniczne. Taki przewód sprawdza już tylko osoba z uprawnieniami budowlanymi, więc sam mistrz kominiarski nie wystarczy. Jeśli masz piec kominkowy z wymuszonym odprowadzaniem spalin, zapytaj o to przy zamawianiu przeglądu.
Czego dom jednorodzinny nie musi
Pierwsza ulga dotyczy książki obiektu budowlanego. Zgodnie z art. 60b ust. 2 pkt 1 obowiązek jej prowadzenia nie obejmuje domów jednorodzinnych ani garaży i budynków gospodarczych w zabudowie jednorodzinnej. Nie musisz więc zakładać konta w systemie c-KOB, nawet jeśli ktoś Ci to sugeruje.
Druga ulga wynika z art. 62 ust. 2 pkt 1. Właściciel domu jednorodzinnego nie musi co roku zlecać kontroli elementów narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne, czyli tej z lit. a. Zwolnienie jest jednak wąskie. Nie obejmuje kominów i gazu (lit. c), instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska (lit. b) ani kontroli 5-letniej.
Trzecia sprawa to przeglądy dwa razy w roku, do 31 maja i do 30 listopada. Dotyczą dużych budynków: o powierzchni zabudowy ponad 2000 m² oraz innych obiektów z dachem większym niż 1000 m². Domu jednorodzinnego w typowym rozmiarze ten obowiązek nie dotyczy.
Protokół, zalecenia i co dalej
Z każdej kontroli osoba, która ją przeprowadziła, sporządza protokół (art. 62a ust. 1). Ustawa wylicza jego minimalną treść:
- datę kontroli,
- imię i nazwisko osoby kontrolującej, numer i specjalność jej uprawnień oraz podpis,
- dane właściciela i określenie budynku,
- zakres kontroli i ustalenia, w tym stwierdzone nieprawidłowości,
- zalecenia z terminem ich wykonania, jeśli coś jest nie tak,
- zalecenia z poprzednich protokołów, których nie wykonano.
Ostatni punkt ma znaczenie przy kolejnej wizycie. Art. 62 ust. 1a wymaga, żeby przy każdej kontroli sprawdzić, czy wykonano zalecenia z poprzedniej. Zachowaj więc stary protokół i pokaż go przy kolejnym przeglądzie, bo następna osoba ma odnotować, co z zaleceń zrobiłeś.
Gdy organ nadzoru budowlanego stwierdzi stan techniczny mogący zagrozić życiu, zdrowiu, mieniu albo środowisku, nakazuje przeprowadzenie kontroli i może zażądać ekspertyzy (art. 62 ust. 3). Samo zaniedbanie terminów też ma konsekwencje: art. 93 pkt 8 przewiduje karę grzywny za niespełnienie obowiązków z art. 62 ust. 1 pkt od 1 do 4a.
Wszystkie przepisy opisane wyżej pochodzą z ustawy Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 524). Wpisz daty ostatnich kontroli do kalendarza, a przed kolejną odszukaj poprzedni protokół.
